공시지가와 삼성동 큰 땅 거래로 보는 대로변 토지의 가격
강남 한복판의 땅값은 같은 동 안에서도 크게 갈립니다. 서울 강남구 삼성동 169-23번지는 테헤란로와 영동대로가 만나는 삼성역 교차로 가까이, 삼성역 2호선과 직선거리로 약 170m 떨어진 대지 173.5평의 땅입니다. 2026년 8월 13일 이 땅이 520억원에 거래됐고 이 금액이 국토교통부에 토지로 신고됐습니다. 대지 평당으로는 2억 9,964만원입니다. 이 가격이 어떤 조건에서 나왔는지 신고 자료와 토지이용계획으로 살펴보겠습니다.
삼성동 169-23의 위치와 영동대로 지하공간 복합개발 공사 구간
173.5평, 520억원
이 필지의 면적은 573.7㎡(173.5평)이고 지목은 대지입니다. 신고 자료에 적힌 용도지역은 제3종일반주거지역입니다. 다만 토지이음의 토지이용계획을 열어 보면 이 땅은 일반상업지역과 제3종일반주거지역 두 곳에 걸쳐 있습니다. 국제교류복합지구 지구단위계획구역 안에 있고, 폭 50~70m의 광로에 접해 있습니다. 지도에서 보면 테헤란로변입니다. 도로경계선에서 3m 물러나 건축하도록 건축선도 정해져 있습니다.
- 계약일: 2026년 8월 13일 (중개거래)
- 신고가: 520억원 (대지 평당 2억 9,964만원, ㎡당 9,064만원)
국토교통부 토지 매매 신고를 2006년부터 살펴본 범위에서, 이 필지가 토지로 거래된 기록은 이번 한 건입니다.
공시지가와 나란히 놓으면
이 땅의 2026년 개별공시지가는 ㎡당 5,389만원, 평으로 환산하면 1억 7,815만원입니다. 신고된 대지 평당가 2억 9,964만원은 공시지가의 약 1.68배입니다.
삼성동 169-23의 신고 평당가와 개별공시지가
공시지가가 평당 1억 7,000만원을 넘는 땅이라는 것 자체가 이 자리의 조건을 보여 줍니다. 공시지가는 세금 등을 매기는 기준 가격이라 실제 거래 가격과 차이가 나는 것이 일반적인데, 이 거래는 그 기준 가격 위에 다시 1억원 넘게 얹힌 가격으로 신고됐습니다.
삼성동 큰 땅의 거래와 비교하면
삼성동에서 2024년 이후 토지로 신고된 거래 가운데 대지 300㎡ 이상인 중개거래를 모았습니다. 지분 거래, 해제된 거래, 직거래는 뺐습니다. 공개 자료에서 다른 거래의 지번은 가려져 있어, 계약 시기와 신고된 용도지역으로 구분했습니다. 조건에 맞는 거래는 이 글의 거래를 포함해 다섯 건입니다.
삼성동 대지 300㎡ 이상 토지 거래의 대지 평당가 (2024년 이후 계약)
- 2026년 9월 계약 (제2종일반주거지역, 지목 대, 476.6㎡·144.2평): 178억원, 대지 평당 1억 2,346만원
- 2026년 5월 계약 (제3종일반주거지역, 지목 대, 748.1㎡·226.3평): 300억원, 대지 평당 1억 3,257만원
- 2025년 5월 계약 (제3종일반주거지역, 지목 주유소용지, 1,506.1㎡·455.6평): 860억원, 대지 평당 1억 8,876만원
- 2024년 2월 계약 (제3종일반주거지역, 지목 대, 600.5㎡·181.7평): 223억 8,247만원, 대지 평당 1억 2,322만원
다른 네 건의 대지 평당가는 1억 2,322만원에서 1억 8,876만원 사이입니다. 이 글의 거래는 평당 2억 9,964만원으로 그보다 한 단계 높은 자리에서 신고됐습니다. 신고된 용도지역만 보면 같은 제3종일반주거지역 거래도 있지만, 이 땅은 일반상업지역이 함께 걸려 있고 광로에 직접 접해 있다는 점이 다릅니다. 같은 동, 같은 신고 용도지역이라도 땅의 조건에 따라 가격대가 달라진다는 것을 보여 주는 거래입니다.
부빅터 삼성동 시세 화면 기준으로, 2025년 9월부터 2026년 8월까지 중개거래로 신고된 삼성동 빌딩 16건의 대지 평당 중앙값은 1억 4,691만원입니다. 이 거래의 대지 평당가는 그 약 2.0배입니다.
입지와 공사 중인 계획
이 땅은 삼성역 2호선과 직선거리 약 170m, 봉은사역 9호선과 약 640m 거리에 있습니다. 북서쪽으로 코엑스가 있어 업무·전시·상업 시설이 모인 자리입니다.
땅에서 가까운 영동대로 아래에서는 영동대로 지하공간 복합개발이 공사 중입니다. 삼성역과 봉은사역 사이 영동대로 지하에 여러 철도 노선이 모이는 복합환승센터와 지하 공간을 만드는 사업입니다. 서울시 건설알림이에 2026년 9월 공정 사진이 올라와 있고, 서울시는 사업기간을 2015년부터 2030년까지로 안내하고 있습니다(2026년 7월 기준). 공사 일정은 바뀔 수 있으므로 매입을 검토할 때는 그 시점의 공정을 다시 확인해야 합니다.
이 기록에서 배울 점
매수를 검토하신다면 두 가지를 보시기 바랍니다.
- 신고 자료의 용도지역 한 줄만 보지 말고 토지이용계획을 함께 확인해야 합니다. 이 땅처럼 두 용도지역에 걸치거나, 지구단위계획구역 안에 있거나, 건축선이 정해진 땅은 지을 수 있는 건물의 규모와 쓰임이 달라집니다.
- 비교 거래는 같은 동 전체보다 조건이 비슷한 땅끼리 골라야 합니다. 대로변 여부, 용도지역, 땅의 크기가 다르면 평당가도 크게 달라집니다.
매각을 검토하신다면 대로변이거나 용도지역이 걸친 땅은 동 전체의 평균보다 조건이 같은 거래가 가격의 기준이 된다는 점을 참고하시기 바랍니다. 삼성동의 최근 거래와 시세 흐름은 부빅터 동네별 시세에서 확인하실 수 있습니다.
삼성동 빌딩 시세와 최근 거래 보기: https://www.bubigter.com/building-price/강남구/삼성동
정리
삼성동 169-23의 거래는 테헤란로변 대지 173.5평이 520억원, 대지 평당 2억 9,964만원에 토지로 신고된 기록입니다. 공시지가의 약 1.68배이고, 2024년 이후 삼성동의 다른 큰 땅 거래보다 높은 가격대입니다. 이 글은 신고된 매매 가격과 토지이용계획, 개별공시지가를 중심으로 정리했습니다. 앞으로의 건축 계획이나 거래 조건처럼 거래 당사자의 정보에 해당하는 내용은 다루지 않았습니다.
부빅터 장준혁은 같은 동네·같은 조건의 실거래를 기준으로 매입과 매각의 가격 기준을 함께 검토해 드리고 있습니다. 문의: [email protected]
본 콘텐츠는 국토교통부 실거래 신고 자료와 토지이용계획, 개별공시지가를 바탕으로 한 일반적인 시장 정보이며, 특정 매물의 매매를 권유하는 내용이 아닙니다. 투자 결정 전 전문가 상담과 실사를 권장합니다.