공시지가와 같은 동 소형 필지 거래로 보는 작은 땅의 가격
남영동 96-6 (원빌딩부동산중개 매각사례 카드)
빌딩 가격을 볼 때 건물의 나이와 크기만 보면 설명되지 않는 거래가 있습니다. 서울 용산구 남영동 96-6번지는 숙대입구역 인근 골목에 있는 대지 16.6평의 작은 건물입니다. 1959년에 사용승인을 받은 목구조 2층 건물인데, 2026년 8월 23억원에 거래됐고 이 금액이 국토교통부에 신고됐습니다. 16평 남짓한 땅과 67년 된 건물에 어떻게 이 가격이 매겨졌는지 신고 자료로 살펴보겠습니다.
16.6평, 23억원
이 필지의 대지는 54.9㎡(16.6평)이고, 건축물대장에 적힌 연면적은 127.28㎡(38.5평)입니다. 건축물대장 기준으로 1959년 12월 사용승인을 받은 지상 2층 일반목구조 건물이고, 대장의 용도는 단독주택(주택·점포)입니다. 용도지역은 제2종일반주거지역입니다.
- 계약일: 2026년 8월 22일
- 신고가: 23억원 (대지 평당 1억 3,849만원)
이 필지는 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 2006년 이후 다른 매매 기록이 확인되지 않습니다. 그래서 이번 글은 같은 건물의 과거 가격 대신, 공시지가와 같은 동의 비슷한 크기 필지를 기준으로 삼았습니다.
공시지가와 나란히 놓으면
이 땅의 2026년 개별공시지가는 ㎡당 1,440만원, 평으로 환산하면 4,760만원입니다. 신고된 대지 평당가 1억 3,849만원은 공시지가의 약 2.9배이고, 평당 차이는 9,089만원입니다.
남영동 96-6의 개별공시지가와 신고 평당가
개별공시지가는 세금 등을 매기는 기준으로 쓰는 가격이어서 실제 거래 가격과 차이가 나는 것이 일반적입니다. 다만 그 차이가 얼마나 되는지는 동네마다, 골목마다 다릅니다. 이 차이를 같은 동의 다른 거래와 비교해 보면 그 지역에서 땅이 어떻게 평가받는지 가늠할 수 있습니다.
같은 동네의 작은 필지들
남영동에서 2025년 이후 계약된 대지 30평 이하 거래를 국토교통부 실거래가 공개시스템의 상업·업무용과 단독·다가구 분류에서 모았습니다. 집합건물의 호실 거래, 지분 거래, 해제된 거래는 뺐습니다. 조건에 맞는 거래는 이 글의 거래를 포함해 여섯 건이고, 모두 상업·업무용으로 신고된 거래입니다.
남영동 대지 30평 이하 필지의 신고가 (2025년 이후 계약)
- 남영동 97-7 (대지 23.0평): 2026년 8월 32억원, 대지 평당 1억 3,919만원
- 남영동 84-8 (대지 28.0평): 2026년 7월 51억원, 대지 평당 1억 8,207만원
- 남영동 61-1 (대지 29.0평): 2026년 1월 40억 5,000만원, 대지 평당 1억 3,961만원
- 남영동 29-14 (대지 9.0평): 2025년 12월 15억 5,000만원, 대지 평당 1억 7,195만원
- 남영동 94-1 (대지 29.0평): 2025년 4월 32억원, 대지 평당 1억 1,031만원
여섯 건의 대지 평당가는 1억 1,031만원에서 1억 8,207만원 사이입니다. 같은 골목에서 같은 달에 거래된 97-7번지는 평당 1억 3,919만원으로, 96-6번지의 1억 3,849만원과 거의 같습니다. 97-7번지는 1954년에 사용승인을 받은 목구조 1층 건물입니다. 건물의 층수와 연면적이 달라도 대지 평당가가 비슷했습니다. 이 두 거래에서는 가격이 건물보다 땅을 기준으로 정해졌다고 볼 수 있습니다.
9평 필지인 29-14번지는 2024년 9월 10억 5,000만원에 거래된 뒤 2025년 12월 15억 5,000만원에 다시 거래됐습니다. 약 1년 3개월 사이 신고가가 5억원 높아졌습니다. 84-8번지는 한강대로 대로변 필지로, 여섯 건 가운데 평당가가 가장 높았습니다. 골목 안 필지와는 도로 조건 등이 다르다는 점을 감안해야 합니다.
작은 땅, 오래된 건물을 볼 때
이 거래는 서울숲 인근 19평 건물을 다룬 성수동1가 656-570 사례와 같은 소형 필지 계열입니다. 대지 평당가는 1억원을 넘지만 땅이 작아 건물 한 채의 총액은 20억원대입니다. 총액이 낮을수록 매입할 수 있는 사람의 범위가 넓어집니다.
다만 땅이 작을수록 새로 지을 때의 제약도 커집니다. 주차장 설치 기준, 도로 폭, 이웃 대지와의 거리 같은 조건에 따라 지을 수 있는 규모가 달라지고, 지금 건물보다 작아지는 경우도 있습니다. 오래된 건물을 고쳐서 계속 쓸지, 새로 지을지는 필지마다 따로 확인해야 합니다.
이 기록에서 배울 점
매수를 검토하신다면 두 가지를 보시기 바랍니다.
- 작은 건물은 총액과 평당가를 함께 봐야 합니다. 이 건물은 총액 23억원, 대지 평당 1억 3,849만원입니다. 같은 동의 비슷한 대지 크기 거래와 평당가를 나란히 놓고 비교하시기 바랍니다.
- 매입 가격 외에 드는 거래 비용을 함께 계산해야 합니다. 예를 들어 상업용 건물을 23억원에 살 때 내는 취득세는 일반적인 세율 4.6%를 적용하면 약 1억 580만원입니다. 실제 세율은 건물의 용도와 사용 현황에 따라 다르고, 대장 용도에 주택이 들어 있으면 세율이 달라질 수 있습니다.
매각을 검토하신다면 건물이 오래됐더라도 땅을 기준으로 가격이 매겨지는 경우가 많다는 점을 참고하시기 바랍니다. 같은 골목, 비슷한 대지 크기의 최근 신고가가 가장 설득력 있는 기준입니다. 남영동의 최근 거래와 시세 흐름은 부빅터 동네별 시세에서 확인하실 수 있습니다.
남영동 빌딩 시세와 최근 거래 보기: https://www.bubigter.com/building-price/용산구/남영동
정리
남영동 96-6의 거래는 16.6평 땅 위의 1959년 목구조 건물이 23억원, 대지 평당 1억 3,849만원에 신고된 기록입니다. 같은 동에서 2025년 이후 거래된 대지 30평 이하 필지들도 모두 대지 평당 1억원을 넘는 수준에서 신고됐습니다. 이 글은 신고된 매매 가격과 건축물대장, 개별공시지가를 중심으로 정리했습니다. 임대 수입처럼 거래 당사자의 정보에 해당하는 내용은 다루지 않았습니다.
원빌딩부동산중개 장준혁 차장은 같은 동네·같은 조건의 실거래를 기준으로 매입과 매각의 가격 기준을 함께 검토해 드리고 있습니다.
본 콘텐츠는 국토교통부 실거래가 공개시스템의 신고 자료와 건축물대장, 개별공시지가를 바탕으로 한 일반적인 시장 정보이며, 특정 매물의 매매를 권유하는 내용이 아닙니다. 취득세 계산은 이해를 돕기 위한 단순 예시이며 실제 세액은 조건에 따라 다릅니다. 투자 결정 전 전문가 상담과 실사를 권장합니다.