임차와 매입을 견주는 생각 순서, 그리고 계약 전에 확인할 여섯 가지
결론부터 말씀드리면, 강남은 지금 빌려 쓸 사무실이 거의 없는 시장입니다. CBRE가 2026년 10월 21일 발표한 3분기 조사에서 강남 권역 A급 오피스 공실률은 1.0%였습니다. 이런 때 사옥 매입을 검토하신다면 건물 가격보다 우리 회사가 실제로 쓸 면적을 먼저 정하고, 임차와 매입을 같은 기간·같은 항목으로 견준 뒤, 계약 전에 여섯 가지를 확인하는 순서가 안전합니다.
안녕하세요, 부빅터 장준혁입니다. 지난 글에서 강남 대형 오피스의 품귀가 인근 중소형 빌딩 시장까지 흔들고 있다는 이야기를 드렸습니다. 이번 글은 그 흐름을 직접 겪는 쪽, 곧 사무실을 구해야 하는 법인과 전문직의 입장에서 정리했습니다. 빌릴 데가 없을 때 사옥을 사는 것이 맞는지, 산다면 무엇부터 따져야 하는지입니다.
숫자로 본 강남 오피스
CBRE의 2026년 3분기 서울 A급 오피스 조사(10월 21일 발표)를 권역별로 보면 다음과 같습니다.
- 강남 권역: 1.0%
- 여의도 권역: 1.7%
- 서울 전체: 3.1%
- 도심 권역: 5.1%
CBRE 2026년 3분기 서울 A급 오피스 권역별 공실률
강남은 A급 오피스 면적의 1%만 비어 있다는 뜻으로, 서울 3대 권역(강남·여의도·도심) 가운데 가장 낮습니다. 회사를 넓혀 옮기려 해도 원하는 층과 면적이 한 번에 나오기 어려운 수준입니다.
다른 조사 회사의 숫자도 같은 방향을 가리킵니다. 쿠시먼앤드웨이크필드의 2026년 2분기 조사(7월 28일 발표)에서도 강남 권역 공실률은 3.1%로 서울 전체 5.8%보다 낮았습니다. 다만 두 회사는 조사 대상 건물과 집계 기준이 달라 숫자를 서로 직접 비교하지는 않습니다. 쿠시먼앤드웨이크필드의 3분기 조사는 아직 발표되지 않았습니다.
빌릴 데가 없으면 생기는 일
공실이 적은 시장에서는 임차인이 고를 수 있는 폭이 좁아집니다. 계약 갱신 때 조건을 협상할 여지가 줄고, 인원이 늘어 넓혀 옮기려 해도 맞는 자리를 찾는 데 시간이 걸립니다. 옮길 때마다 인테리어와 이전 비용도 다시 듭니다.
그래서 일정 규모 이상의 법인이나 병원·법무·회계 같은 전문직 사무실은 임차를 이어 가는 것과 함께 사옥 매입을 검토하게 됩니다. 다만 사옥은 한 번 사면 쉽게 되돌리기 어려운 결정입니다. 빌릴 데가 없다는 이유만으로 서두르기보다 아래 순서로 차근차근 따져 보시기를 권합니다.
사옥 매입을 검토하는 순서와 계약 전 확인할 여섯 가지
첫째, 건물 가격보다 쓸 면적부터
사옥 검토는 매물 가격표가 아니라 우리 회사의 면적 계산에서 시작합니다. 지금 인원과 몇 년 뒤 인원, 부서 배치, 회의실·창고·접견 공간을 적어 보고 필요한 전용면적을 정합니다. 설명을 위해 숫자를 하나 정해 보겠습니다. 아래 숫자는 이해를 돕기 위한 가정이며 회사마다 다릅니다.
- 직원 30명, 1인당 전용 4평으로 가정: 필요한 전용면적 120평
- 전용률(계단·화장실·복도를 뺀 실제로 쓰는 면적의 비율) 70%로 가정: 필요한 지상 연면적 약 171평
여기서 주의할 점이 두 가지 있습니다. 첫째, 건축물대장의 연면적에는 지하층이 들어가므로, 지하가 주차장이나 기계실이라면 사무실로 쓸 수 있는 지상 면적만 따로 보셔야 합니다. 둘째, 층별 면적이 작은 건물은 같은 연면적이라도 한 부서가 여러 층으로 나뉩니다. 연면적 숫자와 함께 층별 평면도를 꼭 확인하시기 바랍니다.
둘째, 임차와 매입을 같은 기간·같은 항목으로
임차와 매입은 돈이 나가는 모양이 달라 그대로 놓고 견주기 어렵습니다. 그래서 먼저 기간을 정합니다. 예를 들어 10년을 쓴다고 정하고, 그 기간 동안 각각 나가는 돈과 기간이 끝났을 때 남는 것을 같은 항목으로 적어 봅니다.
- 임차: 보증금, 매달 내는 임대료와 관리비, 갱신 때마다 오를 수 있는 조건, 이전할 때마다 드는 인테리어·이사 비용. 기간이 끝나면 보증금이 돌아옵니다.
- 매입: 자기자본(이 돈을 다른 곳에 썼다면 얻었을 몫까지), 대출 이자, 취득할 때 드는 세금과 비용, 건물 보수·관리 비용. 기간이 끝나면 건물이 남고, 그 가격은 그때의 시장에 따라 오르거나 내릴 수 있습니다.
이렇게 적어 보면 매입이 유리한지 불리한지는 쓰려는 기간, 자기자본의 크기, 대출 금리에 따라 달라진다는 것이 보입니다. 오래 쓸수록, 이전이 잦을수록 매입 쪽이 검토할 만해지고, 몇 년 안에 다시 옮길 가능성이 크다면 임차가 덜 부담스럽습니다.
금리는 지금 특히 챙겨 볼 항목입니다. 한국은행은 2026년 10월 22일 기준금리를 연 3.00%로 동결했지만, 7월과 8월 두 차례 올린 뒤의 숨 고르기여서 추가 인상 가능성이 거론되고 있습니다(한국금융신문 2026년 10월 22일, 서울신문 10월 23일 보도). 대출을 끼고 사옥을 산다면 금리가 오를 때 이자가 얼마나 늘어나는지를 미리 계산해 두시는 것이 좋습니다. 아래는 설명용 가정입니다.
- 대출 60억원을 가정하면, 금리가 0.25%포인트 오를 때마다 연 이자가 1,500만원 늘어납니다.
- 0.5%포인트 오르면 연 3,000만원이 늘어납니다.
셋째, 계약 전에 확인할 여섯 가지
면적과 비용 계산으로 매입 쪽이 맞겠다고 판단했다면, 개별 건물을 볼 때 다음 여섯 가지를 계약 전에 확인합니다.
- 실사용 면적: 지상 전용면적과 층별 평면이 우리 조직 배치에 맞는지 봅니다. 엘리베이터가 있는지도 함께 확인합니다.
- 용도: 건축물대장상 용도로 사무실을 쓸 수 있는지(근린생활시설의 사무소 또는 업무시설), 용도를 바꿔야 한다면 가능한지, 위반건축물 표시는 없는지 확인합니다.
- 주차: 부설주차장 대수와 기계식 여부를 보고, 직원과 방문객 차량을 감당할 수 있는지 따져 봅니다.
- 대출: 금리가 오를 때의 이자 부담을 계산하고, 매입하려는 땅이 토지거래허가구역 안이라면 허가와 이용 의무가 붙으므로 계약 전에 관할 구청에 확인합니다.
- 법인 명의: 운영 중인 법인이 살지, 다른 법인이 살지에 따라 대출 심사와 세금이 달라집니다. 명의를 정하기 전에 세무사와 먼저 상의하시기를 권합니다.
- 입주 시점: 지금 들어와 있는 임차인의 계약 기간을 확인합니다. 상가건물 임대차보호법의 계약갱신요구권 때문에 원하는 때 바로 비우지 못할 수 있어, 실제로 입주할 수 있는 날이 언제인지가 중요합니다.
서두르지 않으셔도 되는 경우
모든 회사에 사옥 매입이 답은 아닙니다. 인원 변화가 커서 3~5년 뒤 필요한 면적을 가늠하기 어렵거나, 자기자본 대부분을 건물에 묶어야 해 운영자금이 빠듯해지거나, 사업 방향에 따라 근무지를 옮길 가능성이 있다면 임차를 이어 가면서 시장을 지켜보는 편이 나을 수 있습니다. 빌릴 데가 없다는 압박과 사옥이 맞는 시점인지는 따로 판단하시는 것이 좋습니다.
정리하면
강남처럼 공실이 1%대인 시장에서는 사옥 매입이 현실적인 선택지가 됩니다. 다만 순서가 중요합니다. 쓸 면적을 먼저 정하고, 임차와 매입을 같은 기간·같은 항목으로 견주고, 계약 전에 실사용 면적·용도·주차·대출·법인 명의·입주 시점을 확인하시기 바랍니다. 그다음에 같은 동네에서 실제로 거래된 가격을 보면 판단이 훨씬 쉬워집니다.
동네별 빌딩 매매 사례와 대지 평당가는 부빅터 동네별 시세에서 확인하실 수 있습니다.
동네별 빌딩 시세와 최근 거래 보기: https://www.bubigter.com/building-price
자주 묻는 질문
Q. 강남 오피스 공실률은 지금 어느 정도인가요?
CBRE의 2026년 3분기 조사(10월 21일 발표)에서 강남 권역 A급 오피스 공실률은 1.0%로, 서울 전체 3.1%보다 낮고 서울 3대 권역 가운데 가장 낮았습니다.
Q. 사옥 매입을 검토할 때 무엇부터 정해야 하나요?
건물 가격보다 필요한 지상 전용면적을 먼저 정하시기를 권합니다. 그다음 임차와 매입을 같은 기간·같은 항목으로 견주고, 계약 전에 용도·주차·대출·법인 명의·입주 시점을 확인합니다.
부빅터 장준혁은 같은 동네·같은 조건의 실거래를 같은 기준으로 맞춰 사옥 매입의 가격 기준을 함께 검토해 드리고 있습니다. 문의: [email protected]
본 콘텐츠는 공개된 오피스 시장 조사와 보도를 바탕으로 한 일반적인 시장 정보이며, 특정 매물의 매매를 권유하는 내용이 아닙니다. 면적과 대출 숫자는 설명을 위한 가정입니다. 세금과 대출 조건은 회사마다 달라 결정 전 세무·금융 전문가 상담과 실사를 권장합니다.
참고 자료: CBRE 2026년 3분기 서울 오피스 시장 보고(2026년 10월 21일 발표, 파이낸셜뉴스 보도), 쿠시먼앤드웨이크필드 2026년 2분기 서울 오피스 보고서(2026년 7월 28일 발표), 한국금융신문 2026년 10월 22일·서울신문 2026년 10월 23일(기준금리 동결)