결론부터 말씀드리면, 2026년 3분기(7~9월) 서울에서 중개로 거래된 빌딩은 1,150건으로 1년 전 같은 분기(1,231건)보다 6.6% 줄었습니다. 대지 평당가 중앙값은 4,003만원으로 1년 전(4,257만원)보다 6.0% 낮아졌습니다. 7월과 8월 두 달 연속 기준금리가 오른 분기였고, 거래는 7월 416건에서 9월 350건으로 달마다 조금씩 줄었습니다. 숫자는 11월 4일 부빅터 실거래 자료로 집계했고, 9월 계약분 신고가 마감된 10월 30일 뒤의 자료입니다.
안녕하세요, 부빅터 장준혁입니다. 9월 계약분 실거래 신고가 10월 말에 마감되면서 3분기 숫자가 모두 모였습니다. 금리가 두 번 오른 석 달 동안 서울 빌딩 시장에서 무엇이 바뀌었는지, 구별 거래와 평당가, 그리고 이 분기의 큰 거래로 정리해 보겠습니다.
3분기 서울 빌딩 시장 한눈에
2026년 3분기 서울 빌딩 시장 요약(국토교통부 실거래 신고, 부빅터 집계)
- 거래 건수: 1,150건, 1년 전 같은 분기 1,231건(-6.6%), 직전 2분기 1,429건
- 거래금액 합계: 3조 9,846억원
- 대지 평당가 중앙값: 4,003만원, 1년 전 4,257만원(-6.0%)
- 달별 거래: 7월 416건, 8월 384건, 9월 350건
평당가 중앙값이 낮아진 데에는 땅값이 비싼 구의 거래가 줄어든 몫이 큽니다. 강남·서초·용산·마포·중구·성동 여섯 구의 거래가 전체에서 차지한 비중은 1년 전 35%에서 이번 분기 25%로 줄었습니다. 같은 건물의 값이 6% 내렸다는 뜻으로 읽기보다는, 거래가 어디에서 일어났는지가 바뀐 결과로 보시는 편이 정확합니다.
구별로 보면: 거래가 늘어난 곳과 줄어든 곳
구별 거래 건수, 2025년 3분기와 2026년 3분기 비교
비교는 두 분기 모두 거래가 30건 이상인 구만 다뤘습니다.
- 크게 늘어난 구: 송파구(48건 → 78건), 서대문구(38건 → 56건), 종로구(71건 → 98건)
- 비슷한 구: 구로구(32건 → 32건), 강동구(45건 → 42건), 동대문구(75건 → 69건)
- 줄어든 구: 마포구(80건 → 41건), 중구(78건 → 42건), 용산구(84건 → 55건), 강남구(71건 → 47건)
1년 전 3분기에 거래가 많았던 마포·중구·용산·강남은 이번 분기에 거래가 크게 줄었고, 송파·종로·서대문처럼 상대적으로 덜 붐볐던 구에서 거래가 늘었습니다. 금리가 오르는 동안 매수 수요가 가격 부담이 큰 곳에서 한발 물러나 다른 구로 옮겨 간 것으로 보입니다.
구별 평당가: 오른 곳과 내린 곳
3분기 거래가 많았던 다섯 구의 대지 평당가 중앙값
3분기 거래가 많았던 다섯 구입니다.
- 종로구: 3분기 98건, 대지 평당가 중앙값 5,813만원(1년 전 대비 +35.2%)
- 광진구: 3분기 83건, 대지 평당가 중앙값 3,818만원(1년 전 대비 -4.6%)
- 성북구: 3분기 83건, 대지 평당가 중앙값 2,374만원(1년 전 대비 +6.6%)
- 송파구: 3분기 78건, 대지 평당가 중앙값 5,337만원(1년 전 대비 +7.5%)
- 동대문구: 3분기 69건, 대지 평당가 중앙값 3,530만원(1년 전 대비 -3.7%)
강남구(1억 2,277만원), 서초구(7,541만원), 성동구(7,096만원)는 1년 전보다 평당가 중앙값이 낮아졌습니다. 반대로 용산구·마포구·중구는 높아졌는데, 세 구 모두 거래가 1년 전의 절반 안팎으로 줄어 큰 거래 몇 건이 중앙값을 끌어올린 영향이 큽니다. 구 단위 중앙값은 거래가 적을수록 크게 흔들리니, 관심 있는 지역은 동 단위 시세와 함께 보시기를 권합니다.
3분기의 큰 거래 3건
거래 당사자 정보는 다루지 않고, 공개된 실거래 신고 내용만 정리했습니다.
1. 강남구 청담동 상업업무용 1,103억원 (8월): 대지 240.5평, 연면적 2,117.1평, 대지 평당 4억 5,858만원. 2025년에 지은 일반상업지역 신축 건물로, 금리가 오른 분기에도 입지와 상태가 좋은 대형 건물은 높은 값에 거래됐습니다.
2. 강남구 신사동 상업업무용 800억원 (8월): 대지 429.2평, 연면적 1,477.2평, 대지 평당 1억 8,641만원. 2022년에 지은 건물로, 강남 거래가 줄어든 가운데서도 신축급 대형 건물에는 수요가 있었습니다.
3. 용산구 이태원동 상업업무용 780억원 (8월): 대지 260.5평, 연면적 1,784.1평, 대지 평당 2억 9,944만원. 2021년에 지은 일반상업지역 건물로, 용산구 평당가 중앙값이 높아진 데에도 이런 큰 거래가 영향을 줬습니다.
세 건 모두 8월, 두 번째 금리 인상 무렵에 계약됐습니다. 전체 거래는 줄었지만, 입지가 좋은 신축급 대형 건물의 거래는 금리가 오르는 동안에도 이어졌습니다.
4분기에 볼 점 세 가지
1. 금리: 한국은행은 10월 22일 기준금리를 3.00%로 동결했지만 추가 인상 가능성은 열어 뒀습니다. 대출 비중이 높은 매수자라면 금리가 한 번 더 오를 때의 이자까지 계산해 두시는 편이 안전합니다. 올해 마지막 결정은 11월 26일입니다.
2. 토지거래허가구역: 서울 전역 지정이 2026년 12월 31일까지입니다. 국토교통부 장관이 10월 국정감사에서 연장 필요성을 언급했지만, 11월 4일 현재 연장 여부는 아직 발표되지 않았습니다. 결정에 따라 연말 거래 일정이 달라질 수 있습니다.
3. 오피스 공실과 중소형 빌딩: 쿠시먼앤드웨이크필드 집계로 3분기 서울 A급 오피스 공실률은 5.0%로 2분기(5.8%)보다 낮아졌고, 강남 권역이 주요 권역 가운데 가장 낮았습니다. 강남 대형 오피스의 빈자리가 귀한 흐름이 이어지면 인근 중소형 사옥 수요도 함께 볼 만합니다.
이 숫자를 읽을 때 기억할 점
- 거래 건수와 평당가는 국토교통부 실거래 신고 가운데 중개거래만 모은 것입니다. 직거래는 특수관계 거래가 섞여 있어 뺐습니다.
- 평당가는 거래금액을 대지면적(평)으로 나눈 값의 중앙값입니다. 평균보다 큰 거래 몇 건에 덜 흔들립니다.
- 같은 구 안에서도 큰길과 골목, 건물 상태에 따라 가격은 크게 다릅니다. 관심 있는 동은 동 단위 시세를 함께 보시기를 권합니다.
구별·동별 시세와 최근 거래 보기: https://www.bubigter.com/building-price
참고 자료: 국토교통부 실거래가 공개시스템, 부빅터 실거래 자료(11월 4일 집계, 2026년 9월 계약분까지), 한국은행 기준금리 발표(10월 22일), 쿠시먼앤드웨이크필드 2026년 3분기 서울 오피스 보고서(10월 29일 보도자료), 대한경제(10월 7일, 토지거래허가구역 국정감사 발언)
자주 묻는 질문
Q. 2026년 3분기 서울 빌딩 거래는 늘었나요?
7~9월 서울 빌딩 중개거래는 1,150건으로 1년 전 같은 분기 1,231건보다 6.6% 줄었습니다.
Q. 3분기 서울 빌딩 평당가는 얼마였나요?
대지 평당가 중앙값은 4,003만원으로 1년 전보다 6.0% 낮았습니다. 다만 땅값이 비싼 구의 거래가 줄어든 영향이 커서, 같은 건물 값이 그만큼 내렸다는 뜻은 아닙니다.
Q. 4분기에는 무엇을 봐야 하나요?
기준금리(11월 26일 결정), 서울 토지거래허가구역 연장 여부, 오피스 공실 흐름 세 가지를 권합니다.
부빅터 장준혁은 같은 동네·같은 조건의 실거래를 같은 기준으로 맞춰 빌딩 매입·매각의 가격 기준을 함께 검토해 드리고 있습니다. 문의: [email protected]
본 콘텐츠는 국토교통부 실거래 신고와 공개된 시장 조사·보도를 바탕으로 한 일반적인 시장 정보이며, 특정 매물의 매매를 권유하는 내용이 아닙니다.