같은 50억원 빌딩이 평당 1억원도 되고 2,500만원도 되는 이유
안녕하세요, 부빅터 장준혁입니다. 빌딩 가격 이야기를 듣다 보면 같은 건물을 두고 평당가가 서로 다르게 말해지는 경우가 있습니다. 한쪽에서는 평당 1억원이라고 하고, 다른 쪽에서는 평당 2,500만원이라고 합니다. 대부분은 둘 중 하나가 틀린 것이 아니라 가격을 나눈 면적이 다른 것입니다. 이번 글에서는 빌딩 평당가의 두 가지 기준인 대지 기준과 연면적 기준이 어떻게 다른지, 각각 어떤 상황에서 주로 쓰이는지 정리해 보겠습니다.
같은 건물, 두 개의 평당가
설명을 위해 숫자를 하나 정해 보겠습니다. 아래 숫자는 이해를 돕기 위한 예시이며, 특정 건물이나 실제 거래가 아닙니다.
- 매매가: 50억원
- 대지면적: 50평
- 건물: 지상 5층, 층마다 40평, 연면적 200평
이 건물의 평당가는 두 가지로 계산됩니다.
같은 50억원을 대지면적과 연면적으로 나눈 값 (설명용 예시)
- 대지 기준: 50억원 ÷ 대지 50평 = 평당 1억원
- 연면적 기준: 50억원 ÷ 연면적 200평 = 평당 2,500만원
가격도 건물도 같은데 평당가는 4배 차이가 납니다. 이 4배는 연면적이 대지면적의 4배(200평 ÷ 50평)이기 때문에 생깁니다. 땅에 비해 바닥 면적을 많이 올린 건물일수록 두 평당가의 차이는 커집니다.
대지 기준 평당가: 땅 한 평에 치른 값
대지 기준 평당가는 매매가를 대지면적(토지면적)으로 나눈 값입니다. 건물이 몇 층이든 땅 한 평에 얼마를 치렀는지를 봅니다.
이 기준은 낡은 건물을 헐고 새로 짓거나 크게 고쳐 지을 땅을 검토할 때 주로 쓰입니다. 기존 건물을 헐 계획이라면 매수인이 실제로 사는 것은 땅과, 그 땅에 앞으로 지을 수 있는 건물의 규모입니다. 지금 서 있는 건물의 면적은 가격 판단에서 비중이 작아집니다. 그래서 신축·재건축 부지는 같은 동네, 비슷한 용도지역의 땅과 대지 평당가로 견주어 봅니다.
대지 기준은 여러 거래를 한 줄로 세워 보기 좋다는 장점도 있습니다. 토지만 거래된 경우든 건물이 함께 거래된 경우든 신고 자료에는 땅 면적이 들어 있어서, 동네 전체의 거래를 같은 눈금으로 놓을 수 있습니다. 부빅터의 동네별 시세와 추이 차트도 대지 평당가(거래금액 ÷ 토지면적)를 기준으로 보여 드리고 있습니다.
연면적 기준 평당가: 건물 바닥 한 평에 치른 값
연면적 기준 평당가는 매매가를 연면적으로 나눈 값입니다. 연면적은 건물 각 층의 바닥면적을 모두 더한 것으로, 건축물대장 기준으로는 지하층도 포함합니다.
이 기준은 지금 건물을 그대로 쓰거나 조금만 손봐서 쓸 때 주로 쓰입니다. 사옥으로 들어갈 건물이나 지은 지 오래되지 않은 건물이라면, 매수인이 실제로 쓰게 되는 것은 건물 안의 바닥 면적입니다. 이때는 쓸 수 있는 공간 한 평에 얼마를 치르는지가 판단의 기준이 되고, 같은 면적을 새로 지을 때 드는 비용과 견주어 볼 수도 있습니다.
한 가지 주의할 점이 있습니다. 연면적에는 지하층이 들어가므로, 지상층만 세는 용적률로 계산한 면적과는 다를 수 있습니다. 지하층이 넓은 건물은 연면적 평당가가 낮게 나오기 쉽습니다. 연면적 기준 숫자를 보실 때는 지하가 얼마나 포함됐는지도 함께 확인하시는 것이 좋습니다.
실제 사례: 삼성동 169-23은 왜 대지 기준이었을까
실제 거래 하나로 보겠습니다. 서울 강남구 삼성동 169-23번지의 대지 573.7㎡(173.5평)는 2026년 8월 13일 520억원에 거래됐고, 국토교통부에 토지로 신고됐습니다.
- 신고가: 520억원 (2026년 8월 13일 계약, 중개거래)
- 대지면적: 573.7㎡ = 173.5평
- 대지 기준 평당가: 520억원 ÷ 173.5평 = 평당 2억 9,964만원 (㎡당 9,064만원)
이 거래를 대지 기준으로 읽는 이유는 두 가지입니다. 첫째, 토지로 신고된 거래여서 신고 자료에 땅 면적만 있고 건물 연면적이 없습니다. 나눌 수 있는 면적이 대지 하나뿐입니다. 둘째, 이런 땅의 가격은 지금 무엇이 서 있는지보다 앞으로 어떤 건물을 지을 수 있는지가 좌우합니다. 이 땅은 토지이용계획상 일반상업지역과 제3종일반주거지역에 걸쳐 있고, 국제교류복합지구 지구단위계획구역 안에서 폭 50~70m의 광로에 접해 있습니다. 이런 조건의 땅을 같은 동의 다른 땅과 견주려면 대지 평당가가 맞는 눈금입니다.
실제로 삼성동에서 2024년 이후 토지로 신고된 대지 300㎡ 이상의 중개거래 네 건을 같은 기준으로 놓으면, 대지 평당가는 1억 2,322만원에서 1억 8,876만원 사이였습니다. 같은 면적으로 나눴기 때문에 이 거래가 그보다 한 단계 높은 가격대에서 신고됐다는 것을 바로 읽을 수 있습니다.
두 기준을 섞으면 생기는 착시
평당가에서 가장 조심해야 할 것은 서로 다른 기준의 숫자를 나란히 놓는 일입니다. 앞의 예시 빌딩을 A라 하고, 예시 빌딩 B를 하나 더 두어 비교해 보겠습니다. 이 숫자도 설명을 위한 가정입니다.
- 빌딩 A: 50억원, 대지 50평, 연면적 200평(40평 × 5층)
- 빌딩 B: 40억원, 대지 50평, 연면적 100평(25평 × 4층)
기준을 섞었을 때와 같은 기준으로 맞췄을 때 (설명용 예시)
A는 연면적 기준으로 평당 2,500만원, B는 대지 기준으로 평당 8,000만원이라는 말만 들으면 B의 평당가가 A의 3.2배인 것처럼 보입니다. 그런데 같은 대지 기준으로 놓으면 A는 평당 1억원, B는 평당 8,000만원으로 오히려 A가 25% 비쌉니다. 같은 연면적 기준으로 놓으면 A는 2,500만원, B는 4,000만원으로 A가 37.5% 쌉니다.
여기서 알 수 있는 것은 두 가지입니다. 기준이 섞이면 비교 자체가 성립하지 않습니다. 그리고 같은 기준으로 맞춰도 어느 기준을 고르느냐에 따라 순서가 바뀔 수 있습니다. 땅을 사서 새로 지을 생각이라면 같은 넓이의 땅을 더 낮은 값에 사는 B가, 지금 건물을 그대로 쓸 생각이라면 바닥 한 평을 더 낮은 값에 사는 A가 평당으로 덜 치르는 쪽입니다. 어느 숫자를 볼지는 매수 목적이 정합니다.
정리: 평당가를 보면 무엇으로 나눴는지부터
빌딩 평당가는 하나의 숫자처럼 보이지만, 나눈 면적이 무엇이냐에 따라 뜻이 달라집니다. 평당가를 보실 때는 다음 세 가지를 먼저 확인하시기 바랍니다.
- 대지면적으로 나눴는지, 연면적으로 나눴는지
- 연면적이라면 지하층이 얼마나 포함됐는지
- 비교하는 다른 거래도 같은 기준으로 나눴는지
새로 지을 땅이라면 대지 기준이, 지금 건물을 그대로 쓸 거라면 연면적 기준이 더 많이 쓰입니다. 다만 두 기준은 서로를 대신하는 것이 아니라 함께 보는 것입니다. 대지 평당가로 동네 안에서 땅값이 어디쯤인지를 보고, 연면적 평당가로 건물의 쓸모를 따져 보면 같은 가격을 더 정확하게 읽을 수 있습니다.
동네별 대지 평당가와 최근 거래는 부빅터 동네별 시세에서 확인하실 수 있습니다.
삼성동 빌딩 시세와 최근 거래 보기: https://www.bubigter.com/building-price/강남구/삼성동
부빅터 장준혁은 같은 동네·같은 조건의 실거래를 같은 기준으로 맞춰 매입과 매각의 가격 기준을 함께 검토해 드리고 있습니다. 문의: [email protected]
본 콘텐츠는 국토교통부 실거래 신고 자료와 토지이용계획을 바탕으로 한 일반적인 시장 정보이며, 특정 매물의 매매를 권유하는 내용이 아닙니다. 예시 빌딩 A·B의 숫자는 설명을 위한 가정입니다. 투자 결정 전 전문가 상담과 실사를 권장합니다.
참고 자료: 국토교통부 실거래가 공개시스템(토지 매매 신고), 토지이음 토지이용계획